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Mietrückstand: was Vermieter tun können

Die Miete bleibt aus. Der erste Reflex ist meist eine Mahnung – dabei ist die rechtlich gar nicht nötig. Der zweite Reflex ist die Kündigungsandrohung, und die schadet oft mehr, als sie nützt. Was wirklich zählt, sind drei Zahlen: seit wann, wie viel, und wie viele Monatsmieten das zusammen sind.

Verzug tritt ohne Mahnung ein

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats fällig, im Voraus. Zahlt der Mieter nicht, kommt er nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch in Verzug – für eine Leistung, die nach dem Kalender bestimmt ist, braucht es keine Mahnung.

Das hat eine angenehme Folge: Ab dem vierten Werktag laufen Verzugszinsen, ganz gleich, ob du geschrieben hast oder nicht. Und eine unangenehme: Wer erst nach vier Monaten mahnt, hat die Zinsen der ersten drei Monate zwar verdient, aber selten noch die Nerven, sie einzufordern.

Eine Mahnung ist trotzdem sinnvoll – nicht als Rechtsvoraussetzung, sondern als Beleg. Sie dokumentiert, dass du den Rückstand bemerkt und angesprochen hast. Wenn es später zum Streit kommt, ist der Unterschied zwischen „hat sich nie gemeldet" und „hat dreimal geschrieben" der Unterschied zwischen zwei Erzählungen.

Wie hoch die Verzugszinsen sind

§ 288 Abs. 1 BGB: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz ist keine feste Zahl – die Deutsche Bundesbank setzt ihn zum 1. Januar und zum 1. Juli neu fest. Wer über einen längeren Zeitraum rechnet, rechnet deshalb abschnittsweise: bis zum 30. Juni mit dem einen Satz, ab dem 1. Juli mit dem nächsten.

Der höhere Satz von neun Prozentpunkten aus § 288 Abs. 2 BGB gilt nicht für Wohnraummiete. Er betrifft Rechtsgeschäfte, an denen kein Verbraucher beteiligt ist. Wer ihn gegenüber einem Wohnungsmieter ansetzt, fordert zu viel – und beschädigt die eigene Position.

Gerechnet wird taggenau auf den offenen Betrag, vom Tag nach der Fälligkeit bis zum Zahlungseingang. Bei einer Monatsmiete von 800 € und drei Monaten Rückstand geht es um einen niedrigen zweistelligen Betrag. Die Zinsen sind selten das Ziel – sie sind das Signal, dass du die Sache ernst nimmst.

Die Kündigungsschwelle: zwei Monatsmieten

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die fristlose Kündigung in zwei Fällen:

• Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand. „Nicht unerheblich" heißt hier: mehr als eine Monatsmiete insgesamt.
• Oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum zwei volle Monatsmieten.

Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der Vorauszahlungen, nicht die Nettokaltmiete. Und maßgeblich ist der Rückstand am Tag der Kündigung – nicht der höchste Stand, den er einmal hatte.

Die Schonfristzahlung – der Punkt, den viele übersehen

Zahlt der Mieter den vollen Rückstand nach, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam – rückwirkend. Er hat dafür bis zu zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage Zeit. Auch eine Zahlung durch das Jobcenter zählt.

Das gilt allerdings nur für die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt – der Bundesgerichtshof hat das mehrfach bestätigt. Wer kündigt, spricht deshalb in aller Regel beide gleichzeitig aus.

Für dich heißt das: Eine fristlose Kündigung ist kein Schlusspunkt, sondern ein Druckmittel mit eingebautem Rückwärtsgang. Wer sie ausspricht und erwartet, dass danach Ruhe ist, wird überrascht.

Was du besser nicht schreibst

Eine Kündigungsandrohung in der Mahnung klingt entschlossen und ist meist ein Fehler. Sie erzeugt Druck in einem Verhältnis, das du fortsetzen willst, und eine angedrohte, dann nicht vollzogene Kündigung schwächt deine Position beim nächsten Mal. Wenn die Schwelle erreicht ist, kündigst du – und schreibst es nicht vorher an.

Auch Mahngebühren sind heikel. Ersatzfähig ist nur der tatsächliche Verzugsschaden, also Porto und Material. Eine Pauschale von 5 € oder 10 € je Mahnung ist ohne wirksame vertragliche Grundlage nicht durchsetzbar, und die Zeit für das Schreiben selbst gehört nicht dazu.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

1. Nachsehen, ob es wirklich fehlt. Erstaunlich oft ist die Zahlung da, nur mit falschem Verwendungszweck oder von einem fremden Konto. Ein Blick in den Kontoauszug spart einen peinlichen Brief.
2. Kurz nachfragen. Ein Anruf oder zwei Sätze per Mail. Die meisten Rückstände sind Versehen, Kontowechsel oder ein verlorener Dauerauftrag.
3. Schriftlich mahnen, mit Betrag, Zeitraum und Zahlungsfrist. Ohne Drohung.
4. Zweite Mahnung mit Zinsen. Jetzt wird der Betrag konkret – das wirkt oft mehr als jede Formulierung.
5. Bei zwei Monatsmieten: anwaltliche Hilfe. Ab hier geht es um Fristen und Formulierungen, bei denen ein Fehler die ganze Kündigung kostet.

Ratenzahlung ist meist der bessere Weg

Eine Räumungsklage dauert Monate, kostet Geld und bringt oft eine Wohnung zurück, die renoviert werden muss. Ein Mieter, der 200 € im Monat abträgt, ist wirtschaftlich fast immer die bessere Lösung – auch wenn es länger dauert.

Halte eine solche Vereinbarung schriftlich fest, mit Beträgen und Terminen, und lass sie ausdrücklich ohne Anerkennung einer Stundung gelten: Sonst kann der Mieter später einwenden, der Verzug sei einvernehmlich aufgehoben worden.

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Dieser Text erklärt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob in deinem Fall gekündigt werden kann, hängt an Umständen, die kein Text und keine Software kennen – spätestens vor einer Kündigung gehört das in die Hände eines Mietrechtsanwalts.