Mieterhöhung nach § 558 BGB begründen

Eine Mieterhöhung ist kein einseitiger Beschluss, sondern die Bitte um Zustimmung zu einer Vertragsänderung. Genau daran scheitern die meisten Schreiben: Sie klingen wie eine Mitteilung. Rechtlich muss das Verlangen drei Hürden nehmen – und die dritte ist die, die begründet werden muss.

Erste Hürde: die Wartefrist

Die Miete muss zwölf Monate unverändert gewesen sein, bevor die Erhöhung wirken darf. Weil das Verlangen selbst eine Überlegungsfrist auslöst, darfst du es frühestens fünfzehn Monate nach der letzten Änderung stellen – bei der ersten Erhöhung nach Mietbeginn.

Gerechnet wird ab dem Tag, an dem die letzte Änderung wirksam wurde, nicht ab dem Tag des damaligen Schreibens. Eine Erhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB zählt für diese Frist übrigens nicht mit.

Zweite Hürde: die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 % – welche Gemeinden das sind, legt die jeweilige Landesregierung per Verordnung fest. Das ist keine bundesweite Regel und ändert sich; ein Blick auf die aktuelle Verordnung deines Bundeslandes gehört vor jedes Schreiben.

Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Betriebskosten bleiben außen vor, und Erhöhungen wegen Modernisierung zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.

Dritte Hürde: die ortsübliche Vergleichsmiete

Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht nichts, auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe. Und diese Miete musst du belegen – hier liegt der eigentliche Aufwand. § 558a Abs. 2 BGB lässt vier Mittel zu:

Mietspiegel. Der einfachste Weg, wo es einen gibt. Ein qualifizierter Mietspiegel hat zusätzlich eine Vermutungswirkung zu deinen Gunsten.
Auskunft aus einer Mietdatenbank.
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Teuer, aber belastbar.
Drei Vergleichswohnungen mit Angaben, die es dem Mieter erlauben, sie zu überprüfen – Adresse und Stockwerk genügen; die Namen der dortigen Mieter brauchst du nicht zu nennen. Eigene Wohnungen dürfen dabei sein.

Fehlt die Begründung oder ist sie unbrauchbar, ist das Verlangen formell unwirksam. Es entfaltet dann keinerlei Wirkung, und die Wartefrist für einen neuen Anlauf läuft weiter – ein formaler Fehler kostet also nicht nur das Porto, sondern ein Jahr.

Ein Rechenbeispiel

Wohnung mit 70 m², Nettokaltmiete 630 € (9,00 €/m²), zuletzt vor vier Jahren geändert. Der Mietspiegel weist 10,20 €/m² aus. Kappungssatz: 20 %.

Kappungsgrenze: 630 € + 20 % = 756 €
Vergleichsmiete: 70 m² × 10,20 € = 714 €
Verlangt werden dürfen: der niedrigere der beiden Werte = 714 €

Hier bremst die Vergleichsmiete, nicht die Kappungsgrenze. Läge der Mietspiegel bei 11,50 €/m² (805 €), wäre es umgekehrt: Dann wären 756 € die Obergrenze. Es gilt immer die schärfere der beiden Grenzen – und es lohnt sich, im Schreiben zu erwähnen, welche das ist.

Form und Fristen

Textform genügt (§ 558a Abs. 1 BGB) – auch eine E-Mail. Eine Unterschrift ist nicht nötig.
Das Verlangen richtet sich an alle im Vertrag genannten Mieter und muss von allen Vermietern ausgehen.
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen.
Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
Stimmt er nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen – danach ist das Verlangen verbraucht.

Wann § 558 gar nicht gilt

Bei Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Dort steigt die Miete nach der vereinbarten Staffel oder nach dem Verbraucherpreisindex – ein Erhöhungsverlangen daneben ist von vornherein unwirksam. Wer das übersieht, verschickt ein Schreiben, das nichts bewirken kann.

Auch die Mietpreisbremse spielt hier nicht hinein: Sie betrifft die Neuvermietung, nicht die Erhöhung im laufenden Vertrag.

Beide Grenzen ausrechnen lassen

Vermieterklar rechnet Kappungsgrenze und Vergleichsmiete nebeneinander aus, sagt dir, welche der beiden bremst, und ab wann das Verlangen frühestens gestellt werden darf. Bei Staffel- und Indexmiete schlägt es gar nichts erst vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete musst du mitbringen – sie steht in keiner Datenbank, die wir haben.

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Dieser Text erklärt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Welcher Kappungssatz bei dir gilt und ob ein Mietspiegel qualifiziert ist, entscheidet sich vor Ort – die aktuelle Landesverordnung und die Gemeinde geben darüber Auskunft.