Kaution zurückzahlen: Fristen und zulässige Abzüge

Der Mieter ist ausgezogen und will sein Geld. Du willst erst die Nebenkostenabrechnung abwarten. Beides ist berechtigt – und genau deshalb ist die Kautionsrückzahlung der häufigste Streitpunkt am Ende eines Mietverhältnisses. Die gute Nachricht: Die Regeln sind überschaubar, wenn man drei Dinge auseinanderhält.

Es gibt keine gesetzliche Frist – und trotzdem eine Grenze

Im Gesetz steht kein Datum. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, und die liegt in aller Regel bei drei bis sechs Monaten. Sechs Monate sind der praktische Anhaltspunkt; wer länger braucht, sollte einen Grund nennen können.

In dieser Zeit darfst du prüfen, ob Ansprüche bestehen. Was du nicht darfst: die Kaution ohne konkreten Anlass festhalten, „bis alles geklärt ist". Steht nach acht Wochen fest, dass nichts offen ist, entsteht kein neuer Grund dadurch, dass du noch nicht überwiesen hast.

Der Teil für die Nebenkosten darf länger bleiben

Läuft die Abrechnungsperiode noch, darfst du einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt – üblicherweise das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung. Den Rest zahlst du aus.

Das ist der Punkt, an dem die meisten Streitigkeiten vermeidbar wären. Wer 1.800 € einbehält, weil vielleicht 300 € nachzuzahlen sind, hat keinen rechtlichen Grund und macht sich angreifbar. Wer 400 € behält und 1.400 € überweist, mit einem Satz zur Erklärung, hört meist nichts mehr.

Was du abziehen darfst

Rückständige Miete und offene Nebenkosten- nachzahlungen aus abgerechneten Zeiträumen.
Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus. Der Brandfleck im Parkett, das eingeschlagene Fensterglas, der herausgerissene Einbauschrank.
Wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen, die der Mieter schuldet und nicht ausgeführt hat.
Die Kosten der Beseitigung, nicht der Neuwert: Abgezogen wird um die bisherige Nutzungsdauer bereinigt („neu für alt").

Was du nicht abziehen darfst

Normale Abnutzung. Abgelaufener Teppich, vergilbte Tapete, Dübellöcher in üblichem Umfang – dafür ist die Miete da (§ 538 BGB).
Schönheitsreparaturen aus einer unwirksamen Klausel. Starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, und zwar vollständig: Es bleibt dann keine abgemilderte Pflicht übrig. Wer eine unrenoviert übergebene Wohnung vermietet hat, kann Schönheitsreparaturen ohnehin fast nie verlangen.
Pauschalen. „150 € Endreinigung" ohne Rechnung und ohne konkreten Mangel ist nicht durchsetzbar.

Die Verzinsung nach § 551 Abs. 3 BGB

Eine Barkaution musst du getrennt von deinem Vermögen anlegen, zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Das ist keine Formalie: Wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto liegen lässt, haftet dem Mieter auf die entgangenen Zinsen und riskiert in der Insolvenz, dass das Geld in die Masse fällt. Ein eigenes Kautionskonto kostet nichts und erspart die Diskussion.

Bei einer Mietkautionsbürgschaft gibt es nichts zu verzinsen – dort fließt kein Geld. Beides in einer Zahl zu führen ist deshalb ein Fehler: Eine Bürgschaft ist eine Sicherheit, kein Guthaben.

Die Höhe: drei Nettokaltmieten, in drei Raten

Mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete darfst du nicht verlangen (§ 551 Abs. 1 BGB) – ohne Nebenkosten gerechnet. Und der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ist insoweit unwirksam.

Ohne Übergabeprotokoll wird es schwer

Fast jeder Abzug setzt voraus, dass du zeigen kannst: So war es beim Einzug, so war es beim Auszug. Ohne beide Protokolle steht Aussage gegen Aussage, und die Beweislast liegt bei dir.

Das Einzugsprotokoll ist dabei das wichtigere – und das, das häufiger fehlt. Ein Auszugsprotokoll allein belegt nur den Zustand am Ende, nicht die Veränderung. Und der Zustand bei Auszug lässt sich später nicht mehr feststellen: Sobald der Nachmieter einzieht, ist die Gelegenheit vorbei.

Wenn du nicht rechtzeitig zahlst

Der Mieter kann klagen, und er bekommt Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB. Bei offensichtlich grundlosem Einbehalt kommen die Kosten seines Anwalts dazu. Der wirtschaftliche Schaden übersteigt den einbehaltenen Betrag dann schnell.

Kautionen führen, ohne sie zu vergessen

Vermieterklar führt jede Kaution als Folge von Bewegungen – Raten, Zinsen, Abzüge, Rückzahlung – statt als eine Zahl, die irgendwann nicht mehr stimmt. Geld und Bürgschaft bleiben getrennt, die Drei-Mieten-Grenze wird geprüft, und sechs Monate nach einem Auszug erinnert dich die Übersicht daran, dass abzurechnen ist.

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Dieser Text erklärt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein bestimmter Abzug im Einzelfall trägt, hängt am Mietvertrag und am Zustand der Wohnung – im Streitfall hilft ein Mietrechtsanwalt oder ein Haus-&-Grund-Verein weiter.