Die 15-%-Grenze nach dem Hauskauf

Es ist die teuerste Falle im Steuerrecht der privaten Vermietung – und sie schnappt zu, ohne dass irgendjemand einen Fehler macht. Wer ein Haus kauft und es in den ersten drei Jahren herrichtet, darf die Rechnungen nicht mehr sofort absetzen, sobald sie zusammen 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen. Sie werden zu Herstellungskosten und wandern in die Abschreibung – bei einem Wohngebäude über 50 Jahre.

Was die Vorschrift sagt

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Drei Details entscheiden über viel Geld:

Nur das Gebäude zählt, nicht der Kaufpreis. Grund und Boden bleiben außen vor. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € mit einem Bodenanteil von 30 % sind die Anschaffungskosten des Gebäudes 280.000 € – und die Grenze liegt bei 42.000 €, nicht bei 60.000 €.
Netto, ohne Umsatzsteuer. Bei 19 % Umsatzsteuer ist eine Rechnung über 59.500 € brutto ein Aufwand von 50.000 € im Sinne der Vorschrift.
Die Frist läuft ab dem Übergang von Nutzen und Lasten, nicht ab dem Notartermin und nicht ab der Eintragung im Grundbuch.

Die Grenze ist keine Staffel

Das ist der Punkt, an dem sich viele verrechnen: Es werden nicht nur die Kosten oberhalb der Grenze umqualifiziert, sondern alle. Wer 42.000 € Spielraum hat und 43.000 € ausgibt, verliert den Sofortabzug für die vollen 43.000 €, nicht für 1.000 €.

Und es zählt die Summe der drei Jahre, nicht das einzelne Jahr. Drei Rechnungen zu je 15.000 € in drei verschiedenen Jahren sind zusammen 45.000 € – die Grenze ist gerissen.

Ein Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 €, Bodenanteil laut Aufteilung 30 %. Übergang von Nutzen und Lasten am 1. März 2026.

Anschaffungskosten Gebäude: 280.000 €
Grenze: 15 % davon = 42.000 € netto
Frist läuft bis zum 28. Februar 2029

Bad saniert (18.000 € netto), Fenster getauscht (16.000 €), Heizung erneuert (12.000 €). Zusammen 46.000 € – 4.000 € über der Grenze.

Folge: Alle 46.000 € sind Herstellungskosten. Statt 46.000 € sofort abzusetzen, schreibst du sie mit 2 % jährlich ab: 920 € im Jahr, fünfzig Jahre lang. Bei einem Steuersatz von 42 % bedeutet das rund 19.300 € Steuerersparnis sofort gegen 386 € im Jahr.

Hätte die Heizung bis März 2029 gewartet, wären 34.000 € sofort abzugsfähig gewesen und nur die Heizung abzuschreiben. Der Unterschied liegt in einem einzigen Termin.

Was nicht mitzählt

Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen – also die laufende Pflege: Wartung der Heizung, kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen im gewöhnlichen Umfang.
Echte Erweiterungen – ein Anbau, eine zusätzliche Etage. Die sind ohnehin Herstellungskosten, unabhängig von der Grenze und der Frist.
Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Kauf entstanden sind und die der Voreigentümer nicht verursacht hat – etwa ein Wasserschaden im zweiten Jahr. Hier ist die Rechtsprechung allerdings streng; verlass dich nicht darauf, ohne den Steuerberater gefragt zu haben.

Bei einer Sanierung in Raten hilft die Abgrenzung wenig: Bad, Fenster, Heizung und Elektrik zusammen ergeben nach ständiger Rechtsprechung eine einheitliche Baumaßnahme, auch wenn sie über Jahre verteilt sind.

Was du praktisch tun kannst

Die Zahl kennen, bevor du beauftragst. Rechne die Grenze am Tag des Kaufs aus und schreib sie auf. Sie ändert sich nicht.
Netto laufend mitzählen. Jede Rechnung, die Instandsetzung oder Modernisierung betrifft, gehört in dieselbe Summe – auch die kleinen.
Die letzte Maßnahme verschieben. Wer im dritten Jahr merkt, dass es eng wird, wartet mit dem Rest bis nach Ablauf der Frist. Ein paar Monate Geduld können fünfstellig sein.
Auf die Kaufpreisaufteilung achten. Ein höherer Gebäudeanteil vergrößert die Grenze und die jährliche Abschreibung. Eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag ist bares Geld wert – eine willkürliche erkennt das Finanzamt nicht an.

Den Spielraum sehen, solange er noch da ist

Hinterlegst du in Vermieterklar die Anschaffungskosten des Gebäudes und das Datum des Übergangs, zählt die Instandhaltung netto mit und zeigt dir, wie viel bis zur Grenze noch möglich ist – und wann die Dreijahresfrist endet. Eine Warnung nach der Sanierung nützt niemandem mehr.

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Dieser Text erklärt die übliche Praxis und ersetzt keine Steuerberatung. Ob eine bestimmte Maßnahme mitzählt und wie der Kaufpreis aufzuteilen ist, entscheidet sich am Einzelfall – das gehört vor der ersten Rechnung zum Steuerberater, nicht danach.