Ratgeber /

Grundsteuer auf den Mieter umlegen: was nach der Reform 2025 gilt

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Für viele Vermieter ist sie gestiegen, für manche gesunken – und in der Nebenkostenabrechnung für 2025 steht sie jetzt zum ersten Mal. Diese Abrechnung muss spätestens am 31. Dezember 2026 bei deinen Mietern sein. Hier steht, was du dabei beachten musst.

Kurz gesagt: Die Grundsteuer ist umlagefähig, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart – auch in der neuen Höhe. Verteilt wird sie nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach Wohnfläche. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung geht sie meist ganz auf den Mieter über. Nach der Abrechnung darfst du die Vorauszahlungen an die neue Höhe anpassen.

Wann die Grundsteuer umlagefähig ist

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und steht deshalb an erster Stelle der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Umlegen darfst du sie, wenn dein Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht, die Grundsteuer muss nicht einzeln genannt sein.

Hast du eine Pauschale vereinbart statt Vorauszahlungen mit Abrechnung, sieht es anders aus: Dann gibt es keine Abrechnung, und eine höhere Grundsteuer kannst du nur weitergeben, wenn der Mietvertrag eine Erhöhung der Pauschale ausdrücklich vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Bei einer Inklusiv- oder Bruttomiete trägst du die Steigerung selbst.

Was sich durch die Reform geändert hat – und was nicht

Geändert hat sich die Höhe: Das Finanzamt hat für jedes Grundstück einen neuen Wert festgestellt, die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Je nach Bundesland gilt dabei das Modell des Bundes oder ein eigenes Landesmodell, etwa nach Fläche oder Bodenwert. Für die Abrechnung ist das egal: Maßgeblich ist der Betrag im Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde für 2025.

Nicht geändert haben sich die Regeln der Umlage. Es gibt keinen Bestandsschutz für die alte Höhe und keine Kappung zugunsten des Mieters. Ist die Grundsteuer gesunken, gibst du die Ersparnis genauso weiter.

So wird die Grundsteuer verteilt

Im Mehrfamilienhaus

Für das ganze Haus kommt ein Bescheid. Du verteilst ihn nach dem Schlüssel, den der Mietvertrag nennt. Steht dort keiner, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Anteil an der Wohnfläche. Ein Beispiel:

Die Grundsteuer steigt hier von 600 auf 960 Euro, also von 2,50 auf 4,00 Euro je Quadratmeter. Der Mieter im 1. OG zahlt 120 Euro mehr im Jahr, 10 Euro im Monat.

Bei der vermieteten Eigentumswohnung

Die Grundsteuer einer Eigentumswohnung wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt, der Bescheid kommt direkt zu dir – nicht über die Hausverwaltung. In der Hausgeldabrechnung taucht sie deshalb nicht auf. Ist die ganze Wohnung an einen Mieter vermietet, legst du den vollen Betrag aus deinem Bescheid auf ihn um. Vergiss diesen Posten nicht: Wer seine Abrechnung nur aus der Hausgeldabrechnung baut, übersieht die Grundsteuer leicht.

Im gemischt genutzten Haus

Gibt es im Haus auch Gewerbe, musst du die Grundsteuer nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht vorab für die Gewerbeflächen abziehen; die Verteilung nach Fläche ist zulässig (BGH, Urteil vom 10. Mai 2017, VIII ZR 79/16). Das Urteil stammt noch aus der Zeit vor der Reform. Bewertet ein Landesmodell Gewerbe heute deutlich anders als Wohnen, lohnt bei großen Unterschieden ein Blick, ob die Verteilung noch fair ist.

Wenn der Bescheid spät kommt oder geändert wird

Viele Bescheide kamen 2025 spät, manche wurden nach einem Einspruch geändert. Für die Abrechnung gilt: Du rechnest mit dem Betrag, der für 2025 festgesetzt ist. Liegt nur ein vorläufiger Bescheid vor, weise in der Abrechnung darauf hin.

Kommt ein geänderter Bescheid erst, nachdem die Frist abgelaufen ist, darfst du die Differenz trotzdem nachfordern, denn die Verspätung hast du nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Der Bundesgerichtshof verlangt dann aber, dass du schnell bist: in der Regel innerhalb von drei Monaten, nachdem du den Bescheid bekommen hast (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012, VIII ZR 264/12). Sinkt die Grundsteuer nachträglich, erstattest du deinen Mietern die Differenz.

Wann deine Abrechnung spätestens beim Mieter sein muss, rechnet dir der kostenlose Fristen-Rechner aus.

Vorauszahlungen an die neue Grundsteuer anpassen

Ist die Grundsteuer gestiegen, reichen die bisherigen Vorauszahlungen oft nicht mehr. Nach einer Abrechnung darfst du sie auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das geht in Textform, eine E-Mail genügt; der neue Betrag gilt ab der übernächsten Monatsmiete nach Zugang. Angemessen ist, was sich aus dem Ergebnis der letzten Abrechnung ergibt – im Beispiel oben also rund 10 Euro im Monat mehr für die Wohnung im 1. OG, wenn die übrigen Kosten gleich geblieben sind.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Nebenkostenabrechnung erstellen: die Anleitung
• Nicht umlagefähige Nebenkosten: die Liste
• Nebenkostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung

Dieser Text erklärt die übliche Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über einzelne Positionen hilft ein Mietrechtsanwalt oder ein Haus-&-Grund-Verein weiter.